Por: Melissa Díaz Quevedo. 6to. Semestre
Sobre la empresa
La constructora Grupo Andino Marín Valencia S.A, con NIT 804017882, más conocida como Grama, fue constituida el 23 de agosto del 2004 con sede principal en Bucaramanga, Santander. Según su página electrónica, web, tiene como actividad principal la construcción de edificios residenciales y demás actividades relacionadas con la edificación y venta de inmuebles.
Hace unos años Grama era de las constructoras más grandes y respetadas en el Caribe y en el país debido a las construcciones que había iniciado y que figuraban a su nombre. Tanto así que, en 2016, recibió el premio a constructora del año, por la Excelencia Inmobiliaria, otorgado por la Federación Internacional de Profesiones Inmobiliarias, FIABCI. Se le dio el galardón por megaproyectos inmobiliarios como Ciudad Caribe, Novaterra Ocean City en Barranquilla y Sierra Mar, en Santa Marta. Sin embargo, esto ha quedado en el olvido tras el incumplimiento de entrega de las viviendas por la falta de personal y recursos. Al día de hoy, ninguna de las construcciones mencionadas está totalmente acabada.
Además, el año pasado el presidente de la empresa, Fernando Marín Valencia, fue condenado a cuatro años de prisión por el lavado de millonarias sumas de dinero y por la participación en el carrusel de la contratación, en Bogotá. Por estas razones y la crisis de la construcción en pandemia, la empresa se acogió a la Ley 1116 de Insolvencia. Sin embargo, hay un artículo que analiza los estados financieros de Grama de 2011 a 2015 y demuestra que desde antes de la crisis sanitaria venía presentando problemas.
Análisis financiero
En investigación publicada en 2018, por Cindhy López Galindo y Liceth Galindo Pérez de la Universidad Gran Colombia, se muestra la formulación de un plan estratégico financiero para la empresa Grama Construcciones S.A. Allí se explica que la constructora tuvo un crecimiento acelerado de proyectos de construcción y que por eso “se ha mantenido en el tiempo tomando decisiones en materia de financiación sobre la marcha sin tener claramente definidos procesos, procedimientos y estrategias encaminadas a sostener ese crecimiento y mantenerse como una empresa competitiva dentro del mercado”.
Este documento aclara que, según el análisis de los estados financieros de 2011-2015, el manejo financiero y de recursos de Grama no era el más apropiado y que por eso la empresa presentaba dificultades de falta de liquidez para cubrir sus obligaciones, al tiempo que no contaba con una estructura ni plan financiero definidos que le permitiera manejar adecuadamente sus recursos.
La arquitecta Sara Casasbuenas, con experiencia en construcción de proyectos institucionales y rurales, explica que, aunque las constructoras no tienen un límite de proyectos, sí hay unas reglas contables que indican si la empresa puede seguir endeudándose. Según su experiencia, las fiduciarias deben estar al tanto de esos informes de liquidez y riesgo de no cumplimiento con los clientes. Pero muchas veces, las mismas empresas tienden a maquillar esos informes.
Los resultados del crecimiento desmedido de las construcciones, la falta de planeación y el alto grado de endeudamiento “dejaron clientes insatisfechos por incumplimiento de tiempo de entrega y calidad de acabados que generó gran cantidad de desistidos”. De hecho, para el año cuando se publicó la investigación, Grama tenía quince proyectos en desarrollo. En la actualidad, de esas quince construcciones once están sin terminar y con denuncias o derechos de petición hechos ante la Superintendencia, redes sociales e incluso judicaturas por el incumplimiento en los proyectos de vivienda.
Entre esas once construcciones sin terminar están los proyectos urbanísticos de Sierra Mar en Santa Marta y Ciudad Caribe en Barranquilla. Los predios están abandonados en mayor parte, con espacios construidos a medias y sin respuestas contundentes a sus compradores.
Sierra Mar: sin entregar
El conjunto Sierra Mar está ubicado en la calle 40C No 28B – 10 en el barrio Concepción 5, en la ciudad de Santa Marta. Es un proyecto iniciado por la Constructora que en 2016 debía empezar a entregarles los inmuebles a los compradores. Sin embargo, esto no sucedió y hoy son muchos los afectados.
Tal es el caso de Susana Reyes a quien se le presentó la oportunidad de adquirir casa propia en el condominio en 2014. Ese mismo año inició los trámites y consignó el 30 % del valor total del inmueble con la Fiduciaria Bancolombia. Sin embargo, la constructora empezó a aplazar los plazos de entrega por diferentes razones y cuatro años después se enteró, por medio de redes sociales, de la detención de Fernando Marín Valencia. Desde ese año dice que las cosas no han sido fáciles con la constructora o la fiduciaria, que no se ha podido llegar a un acuerdo y que tampoco han querido responderles a los afectados.
Cuenta Reyes que afortunadamente alcanzó a hacer trámites de escrituración a tiempo y al día de hoy el inmueble se encuentra a su nombre. Sin embargo, las condiciones en las que está no son las prometidas en el contrato. No hay contadores de servicios públicos, no hay zonas comunes y bastantes inmuebles están totalmente abandonados.
Es por eso que hasta hoy tiene que seguir pagando arriendo porque el apartamento no está en condiciones para habitar. Los muros tienen grietas, los vidrios están rotos, no hay zona de lavandería y tampoco cuentan con estufa. Algunos de los vecinos que, por motivos de fuerza mayor, habitan en el predio tienen que asumir el costo de los servicios públicos a tarifa comercial. Incluso, Reyes cuenta que una persona recibió el apartamento en obra negra y que la familia fue la que terminó de arreglar y adecuar el inmueble. Pero los abogados de la firma que representa a Grama dicen que sólo les reconocerán el valor de la cuota inicial que consignaron y no los demás costos asumidos.
Ciudad Caribe: sin entregar y con problemas de seguridad
También se encuentra el proyecto urbanístico de Ciudad Caribe. La constructora tiene a cargo las manzanas 12, 13, 16, 18 y 19 con las etapas II y III. La construcción está sin terminar y muchos de los predios se encuentran abandonados y en condiciones inhabitables. La indignación de los compradores ha sido tanta que han acudido a todas las instancias posibles para denunciar el incumplimiento y falta de respuesta de la constructora.
Es el caso de Pedro Luis Rodelo Maza, que presentó ante el Juzgado Trece Civil Municipal De Barranquilla una tutela ante la vulneración de sus derechos fundamentales por parte de la constructora. En el documento se explica que el señor Rodelo comenzó el proceso de adquisición de la vivienda el 26 de diciembre de 2015 y canceló el 30% del valor total. La entrega del inmueble se efectuaría en un plazo no mayor a dos años, pero por los constantes incumplimientos de la constructora radicó la tutela en junio del año 2019. O sea, cuatro años después de haber iniciado el proceso de compra y dos años después del plazo de entrega pactado.
Ahora bien, en los últimos meses se han presentado inconvenientes con respecto a los apartamentos abandonados en el conjunto. Humberto Martínez, otro afectado en Ciudad Caribe, denunció ante la Policía de Barranquilla que algunas personas se estaban apropiando de las casas ajenas y que las estaban sellando. Afirmó que, solicitó el amparo policivo y alertó por la red social de Facebook que estas personas se hacen llamar la comunidad pretendiendo cuidar las casas, pero que en realidad las sellan para apoderarse de ellas.
Avances y respuestas
La firma de abogados Urazan es la encargada de representar a Grama mientras está en el proceso de reorganización. El 3 de junio del presente año publicaron un vídeo en Facebook asegurando que ya habían empezado las negociaciones con los bancos para terminar los proyectos y que invitaban a las personas que habían desistido a involucrarse de nuevo en el proceso.
Aunque la empresa no se ha pronunciado al respecto, los proyectos sin terminar son consecuencia del cúmulo de problemas financieros y endeudamientos de años anteriores. La crisis de construcción por la pandemia sólo fue la gota que rebosó la copa. Es cuestión de esperar cómo Grama responde a los miles de afectados en el país por esta caída que ya estaba anunciada.
Algunos nombres han sido modificados a petición de las fuentes para salvaguardar su seguridad.